Liệu bạn có đang thắc mắc không biết rằng chi phí xây dựng phần thô liệu có mắc không. Hay bạn đang gặp khó khăn trong việc tìm ra cách tính giá xây dựng phần thô? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn xác định công thức để tính chính xác nhất đơn giá xây dựng phần thô, cùng tìm hiểu.
Cách tính giá xây dựng phần thô đơn giản, dễ áp dụng nhất
Cách tính giá xây dựng phần thô
Sau quá trình thi công cho vô số công trình khác nhau, Xây dựng An Cư đã đúc kết ra được một công thức tính giá xây dựng phần thô như sau:
Tổng diện tích thi công – xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích hạng mục khác (phần móng, mái, ban công , sân, lô gia và tầng hầm nếu có).
Ta có thể hiểu nếu bạn muốn thi công một ngôi nhà trên khu đất có diện tích là 5×20 thì diện tích sàn trệt là 100m2
Bản khai toán giá xây dựng phần thô
Với bản khái toán này, nhà thầu sẽ tính cho chủ đầu tư trước khi bắt tay vào việc thiết kế. Gia chủ cần phải hiểu được tại sao bảng khái toán này được tính thì mới có thể dễ dàng làm việc với nhà thầu. Nếu gia chủ đã xin được giấy phép xây dựng thì thông số sẽ được dựa vào bản vẽ xin giấy phép xây dựng hoặc sổ hồng theo nhu cầu xây dựng. Vậy, xây dựng phần thô gồm những gì? Xây dựng phần thô bao gồm:
Phần móng
Phần hệ số móng được tính dựa theo công thức sau:
- Móng đơn = 20% diện tích
- Phần đài móng trên cọc bê tông cốt thép ép tải dưới 50m2 sẽ tính =50% diện tích. Nếu trên 50% sẽ tính = 40% diện tích.
- Đài móng trên cọc khoan nhồi, cọc BTCT ép neo được tính bằng 40% diện tích
- Móng băng tính = 50% diện tích
- Móng bè tính = 100% diện tích
Bảng tính chi phí phần móng
Với chiều dài là 26m, chiều rộng là 5.25m. Ta có thể tính được diện tích sàn = 26 x 5.25 = 136.5m2
Tùy thuộc vào những loại móng được lựa chọn mà hệ số móng có tiêu chuẩn khác nhau. Trên bảng , chủ nhà đã sử dụng móng cọc BTCT ép tải nên ta sẽ tính hệ số móng là 0.4 (40% diện tích)
Từ đó, ta có thể tính được diện tích sàn theo hệ số = 136 x0.4 =54.6 m2
Vì có không gian diện tích rộng rãi. Vì thế nên chủ đầu tư quyết định chừa ra một khoảng sân sau với diện tích là 31.05m2. Vậy diện tích móng sân sau sẽ được tính như sau: 31.05 x 0.4 = 12.42m2
Tổng diện tích móng theo hệ số = diện tích khu vực sân sau theo hệ số + diện tích sàn trệt theo hệ số = 12.42 + 54.6 = 67.02m2
Nếu diện tích đất của bạn là 5.25m x 6m chủ đầu tư xây full diện tích không chừa sân trước và sân sau thì ta chỉ việc lấy diện tích 5.25 x 26 để đưa vào bảng khái toán. Nếu khoảng sân xây xát đến cổng, xây tường bao bắt buộc làm móng để phải đảm bảo tính kiên cố.
Phần sân
Hệ số phần sân được tính dựa vào các tiêu chuẩn sau:
- Diện tích dưới 15m2: Trường hợp này bao gồm việc đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào và lát gạch nền. Tỷ lệ phân bổ diện tích trong trường hợp này là 100%.
- Diện tích từ 15m2 đến dưới 30m2: Trong trường hợp này, diện tích sân cần thực hiện đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào và lát gạch nền. Tuy nhiên, tỷ lệ phân bổ diện tích sẽ giảm xuống còn 70%.
- Diện tích trên 30m2: Khi diện tích sân vượt qua ngưỡng 30m2, việc thực hiện đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào và lát gạch nền vẫn được áp dụng. Tuy nhiên, tỷ lệ phân bổ diện tích sẽ giảm xuống còn 50%.
Bảng công thức tính phần sân
Khu vực sân sau nhà của anh Hưng có diện tích là 31.05m2, thuộc vào trường hợp có diện tích trên 30m2. Theo tiêu chuẩn đã đề cập, diện tích này sẽ được tính với hệ số 0.5 (tương đương 50% diện tích). Do đó, diện tích thực tế của sân sau nhà được tính bằng cách nhân diện tích ban đầu với hệ số: 31.05m2 * 0.5 = 15.53m2.
Với diện tích sân thực tế này, ta có thể tính toán chi phí xây dựng phần thô cho sân này. Nếu ta sử dụng đơn giá xây dựng thô là 3 triệu 4 mỗi mét vuông, chi phí phần thô cho sân này ước tính sẽ là khoảng 53 triệu đồng (15.53m2 * 3,400,000đ/m2).
Phần nhà
Hệ số phần nhà được Xây dựng An Cư tính dựa theo tiêu chuẩn như sau:
- Phần diện tích có mái che phía trên: Trường hợp này bao gồm phần diện tích nhà được bảo vệ bởi mái che. Tỷ lệ phân bổ diện tích trong trường hợp này là 100%. Toàn bộ diện tích của phần này được tính vào diện tích nhà.
- Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền (phần ban công): Trong trường hợp này, phần diện tích nhà không có mái che, nhưng được lát gạch nền (phần ban công). Tỷ lệ phân bổ diện tích trong trường hợp này là 70%. Điều này có nghĩa là chỉ có 70% diện tích của phần không có mái che được tính vào diện tích nhà.
- Phần diện tích lô gia: Trong trường hợp này, diện tích lô gia được tính 100%. Toàn bộ diện tích lô gia được tính vào diện tích nhà.
Mặt bằng tầng trệt của ngôi nhà
Cách tính diện tích tầng trệt theo hệ số định trước
Phần diện tích sàn trong không gian có mái che phía trên được tính toàn bộ, tương ứng với hệ số 100% diện tích gốc, hay hệ số 1. Dựa vào diện tích gốc là 136.50m2, ta tính được diện tích sàn thực tế theo hệ số là 136.50m2 * 1 = 136.50m2.
Để tính tổng diện tích tầng trệt, ta cộng dồn diện tích sân sau theo hệ số với diện tích sàn theo hệ số. Với diện tích sân sau là 15.53m2 theo hệ số, ta có tổng diện tích tầng trệt là: 15.53m2 + 136.50m2 = 152.03m2.
Mặt bằng tầng 2,3 của ngôi nhà
Cách tính diện tích tầng lầu 1 – 2 theo hệ số
Để tính diện tích sàn của lầu 1 và lầu 2, chúng ta chia thành hai phần. Phần màu xanh đại diện cho ban công, còn lại là phần nhà được tính với các hệ số khác nhau. Diện tích sàn của lầu 1 và lầu 2 trong phần có mái che phía trên được tính toàn bộ, với hệ số 100% diện tích gốc. Dựa vào diện tích gốc là 136.50m2, ta có diện tích sàn của lầu 1 và lầu 2 theo hệ số là: 136.50m2 * 1 = 136.50m2.
Phần ban công
Diện tích ban công của ngôi nhà phụ thuộc vào lộ giới đường và có các tiêu chuẩn tính toán hệ số phù hợp. Dựa trên các thông số sau:
- Lộ giới đường trên 12m: Ban công được ra 1.2m.
- Lộ giới đường từ 7 – 12m: Ban công được ra 0.9m.
- Lộ giới đường dưới 7m: Không được ra ban công.
Đa phần ban công nhà phố sẽ được đưa ra 0.9m, tùy thuộc vào địa hình khu vực và quyết định của chủ đầu tư.
Hệ số ban công được tính dựa trên tiêu chuẩn sau:
- Ban công có mái che: 70% diện tích.
- Ban công xây full tường cao hai bên (logia): 100% diện tích.
- Ban công không có mái che: 50% diện tích.
Với ngôi nhà của anh Hưng có lộ giới đường trên 12m, ban công được ra 1.2m và chiều rộng ban công là 5.25m. Dựa trên thông số này, diện tích ban công cho lầu 1 và lầu 2 sẽ được tính bằng cách nhân chiều dài và chiều rộng: 1.2m * 5.25m = 6.30m2.
Vì phần diện tích ban công được lựa chọn thi công có mái che, theo đó tính 70% diện tích ban công. Từ đó, ta tính được diện tích ban công cho lầu 1 và lầu 2 theo hệ số là: 6.30m2 * 0.7 = 4.41m2.
Để tính tổng diện tích cho lầu 1 và lầu 2 theo hệ số, ta cộng dồn diện tích sàn theo hệ số với diện tích ban công theo hệ số. Với diện tích sàn là 136.50m2 và diện tích ban công là 4.41m2, ta có tổng diện tích cho lầu 1 và lầu 2 là: 136.50m2 + 4.41m2 = 140.91m2.
Mặt bằng ban công của ngôi nhà
Cách tính diện tích lầu 3 theo hệ số định trước
Diện tích lầu 3 của ngôi nhà bao gồm hai phần: diện tích sàn có mái che và diện tích sân trước (sân thượng).
Phần diện tích sàn có mái che (bao gồm phòng thờ, phòng ngủ và 1 nhà vệ sinh) có chiều dài 15.60m và chiều rộng 5.25m. Dựa trên thông số này, ta tính được diện tích của phần có mái che là: 15.60m * 5.25m = 81.90m2.
Theo tiêu chuẩn hệ số phần nhà, phần diện tích có mái che phía trên được tính toàn bộ, tương ứng với hệ số 1. Vì vậy, diện tích sàn có mái che của lầu 3 theo hệ số là: 81.90m2 * 1 = 81.90m2.
Phần sân trước (sân thượng) có chiều dài 11.60m và chiều rộng 5.25m, ta tính được diện tích sân trước là: 11.60m * 5.25m = 60.90m2.
Với diện tích sân trước là 60.90m2, thuộc nhóm trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền, ta áp dụng hệ số 0.5 để tính diện tích theo hệ số. Vậy, diện tích sân trước theo hệ số là: 60.90m2 * 0.5 = 30.45m2.
Tổng diện tích lầu 3 theo hệ số được tính bằng cách cộng dồn diện tích sàn có mái che theo hệ số và diện tích sân trước theo hệ số. Với diện tích sàn có mái che là 81.90m2 và diện tích sân trước là 30.45m2, ta có tổng diện tích lầu 3 theo hệ số là: 81.90m2 + 30.45m2 = 112.35m2.
Phần mái
Hệ số phần mái được Xây dựng An Cư tính như sau:
- Mái bê tông cốt thép không lát gạch: Tính 50% diện tích của mái.
- Mái bê tông cốt thép có lát gạch: Tính 60% diện tích của mái.
- Mái ngói với kèo sắt: Tính 70% diện tích của mái.
- Mái bê tông dán ngói: Tính 100% diện tích của mái.
- Mái tôn: Tính 30% diện tích của mái.
Phần kết cấu mái của ngôi nhà
Cách tính diện tích mặt bằng phần mái theo hệ số định trước
Diện tích sàn mái bằng = 136.50 + 6.30 = 142.80 m2
Do sàn mái bằng là bê tông cốt thép không lát gạch, nên được tính với hệ số 0.5 tương đương với 50% diện tích. Từ đó, diện tích sàn mái theo hệ số = 142.80 * 0.5 = 71.40 m2
Tổng diện tích các lỗ trống (không tính dầm) được tính bằng tổng diện tích các kích thước lỗ trống. Ví dụ, nếu có các lỗ trống có kích thước 4.85m x 2.8m, 4.85m x 2.3m và 4.85m x 4.7m, thì tổng diện tích các lỗ trống là 4.85 x 2.8 + 4.85 x 2.3 + 4.85 x 4.7 = 47.52 m2
Tuy nhiên, trong trường hợp này, diện tích trừ lỗ trống được tính với hệ số -0.5. Vì vậy, diện tích trừ lỗ trống theo hệ số = 47.52 * (-0.5) = -23.76 m2
Tổng diện tích mái theo hệ số được tính bằng tổng diện tích sàn mái theo hệ số và diện tích trừ lỗ trống theo hệ số. Do đó, tổng diện tích mái theo hệ số = 71.40 + (-23.76) = 47.64 m2
Cách tính diện tích phần mái Theo Xây dựng An Cư
Trên đây là cách tính diện tích sàn mái bằng có trừ lỗ trống. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không biết chính xác kích thước dầm hai bên, ta có thể tính diện tích sàn mái bằng dựa trên kích thước tổng quát. Ví dụ, nếu diện tích sàn mái bằng là 15.6m x 5.25m, và mái là bê tông cốt thép, thì ta có thể tính diện tích sàn mái theo hệ số như sau:
Diện tích sàn mái bằng = 15.6m x 5.25m = 81.9 m2
Do đây là mái bê tông cốt thép, ta áp dụng hệ số 0.5. Từ đó, diện tích sàn mái theo hệ số = 81.9m2 x 0.5 = 40.
Phần tầng hầm (được tính riêng so với móng)
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.8m so với cao độ đỉnh ram hầm:
Diện tích hầm được tính với hệ số 170%. Ví dụ, nếu diện tích ban đầu là A, thì diện tích hầm = A * 1.7. - Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm:
Diện tích hầm được tính với hệ số 200%. Ví dụ, nếu diện tích ban đầu là A, thì diện tích hầm = A * 2.0. - Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm:
Diện tích hầm được tính với hệ số 250%. Ví dụ, nếu diện tích ban đầu là A, thì diện tích hầm = A * 2.5.
Ô trống trong ngôi nhà (thông tầng)
- Nếu phần diện tích này trên 8m2 thì tính = 50% diện tích
- Nếu phần diện tích này dưới 8m2 thì tính như bình thường
Nếu ngôi nhà có thiết kế thêm tầng lửng, ta tính diện tích tầng theo hệ số sau:
- Diện tích tầng lửng được tính theo hệ số = diện tích thông tầng x hệ số (hệ số phụ thuộc vào phần diện tích thông tầng).
- Diện tích sàn theo hệ số = (diện tích sàn trệt – diện tích thông tầng) x 1(hệ số phần diện tích mái che tính theo 100% diện tích)
Có thể lấy ví dụ cụ thể cách tính diện tích dựa vào bảng số liệu sau:
Cách tính diện tích lửng theo thông số
Tùy thuộc vào yêu cầu và diện tích của chủ đầu tư, tỷ lệ diện tích sàn và diện tích thông tầng có thể thay đổi. Dưới đây là một cách tính mới dựa trên tỷ lệ 60% diện tích sàn lửng và 40% diện tích thông tầng:
Giả sử diện tích sàn trệt của ngôi nhà là 146.88m2.
Diện tích sàn lửng = 146.88 * 60% = 88.13m2. Vì diện tích sàn lửng được tính 100% diện tích, nên diện tích sàn lửng theo hệ số sẽ là 88.13m2.
Diện tích thông tầng = 146.88 * 40% = 58.75m2. Vì diện tích thông tầng lớn hơn 8m2, ta tính 50% diện tích, vậy diện tích thông tầng theo hệ số sẽ là 58.75 * 0.5 = 29.37m2.
Tổng diện tích tầng lửng theo hệ số = diện tích sàn lửng theo hệ số + diện tích thông tầng theo hệ số = 88.13 + 29.37 = 117.50m2.
Những chủ đầu tư đang có cho mình một ý tưởng thiết kế nhà ờ với tầng lửng thì nên tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này. Ngoài ra, bạn cũng cần tìm hiểu thêm về những mẫu thiết kế nhà có tầng lửng đẹp trước khi xây dựng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phần thô
Mỗi công trình nhà ở khác nhau sẽ có một bảng báo giá xây dựng phần thô khác nhau. Nguyên nhân của sự khác biệt này vì cách tính giá xây dựng phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
Mẫu thiết kế
Thông thường, thiết kế hiện đại được sử dụng những nguyên vật liệu cao cấp thì đơn giá thi công phần thô sẽ cao hơn những mẫu nhà đơn giản. Những mẫu nhà phố, nhà ống sẽ có mức giá thấp hơn mẫu biệt thự.
Mẫu thiết kế đống vai trò quan trọng trong việc quyết định chi phí
Diện tích thi công – xây dựng
Khi tính toán tổng chi phí xây dựng nhà, thường áp dụng công thức: Đơn giá xây dựng phần thô x tổng diện tích xây dựng. Điều này có nghĩa là khi diện tích xây dựng càng lớn, tổng chi phí xây nhà cũng tăng lên.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng với cùng một mẫu nhà đẹp, vị trí, thời điểm thi công và các yếu tố khác, khi diện tích xây dựng càng lớn, đơn giá xây nhà sẽ có xu hướng giảm đi. Lý do cho điều này là do nhà thầu có thể tiết kiệm được nhân công và khấu hao máy móc thiết bị. Khi diện tích xây dựng lớn hơn, các công đoạn thi công có thể được tối ưu hóa và các tài liệu, vật liệu xây dựng có thể được mua với số lượng lớn, từ đó giảm chi phí.
Do đó, khi lựa chọn diện tích xây dựng cho ngôi nhà của bạn, cân nhắc kỹ về tổng chi phí xây dựng và đơn giá xây nhà để đảm bảo sự cân đối giữa diện tích và chi phí xây dựng.
Phong cách thiết kế
Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở gia đình riêng, có nhiều phong cách thiết kế được ưa chuộng, bao gồm phong cách hiện đại, tân cổ điển, cổ điển, phong cách Châu Âu hiện đại và nhiều hơn nữa.
Phong cách thiết kế cũng là yếu tố quyết định
Mỗi phong cách thiết kế nhà ở đều có yêu cầu đặc biệt về màu sắc, vật liệu, cách trang trí và bố trí nội thất – ngoại thất. Do đó, cách tính giá xây dựng phần thô và xây nhà trọn gói sẽ khác nhau cho mỗi phong cách.
Vị trí xây nhà
Vị trí xây nhà cũng có tác động không nhỏ đến giá thành của ngôi nhà. Nếu bạn xây nhà tại nông thôn, chi phí xây nhà sẽ thấp hơn so với ở thành thị. Nguyên nhân là vì chi phí nguyên vật liệu và nhân công mỗi nơi sẽ khác nhau.
Nếu như ngôi nhà của bạn được xây trên những nền đất cứng, chi phí sẽ tiết kiệm khi xây trên những nơi có địa chất yếu.
Thời gian xây nhà
Thời điểm xây nhà cũng sẽ làm ảnh hưởng đến đơn giá và chi phí xây dựng. Bởi vì chi phí cũng sẽ phụ thuộc vào nguyên vật liệu và nhân công xây nhà.
Nguyên vật tư xây dựng
Chi phí nguyên vật liệu xây dựng và nhân công là hai nguyên nhân chính tác động đến chi phí xây dựng phần thô. Chính vì vậy, đơn giá vật liệu xây dựng phần thô như: cát, sỏi, đá,thép,… Cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách tính giá xây dựng phần thô của gia đình bạn.
Những lưu ý trong quá trình tính giá xây nhà phần thô
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, bạn cũng cần lưu ý khi tính giá xây dựng phần thô như:
Tìm hiểu về giá nguyên vật liệu xây dựng
Tìm hiểu giá nguyên vật liệu xây dựng là một trong những yếu tố giúp bạn có thể tiết kiệm một khoản chi phí. Ngoài ra, không chỉ quan tâm về giá, bạn cũng cần phải quan tâm về chất lượng nguyên vật liệu như thế nào. Điều này giúp bạn tránh bị việc “tiền mất – tật mang” trong quá trình xây dựng.
Giá nguyên vật liệu cũng là yếu tố tác động đến chi phí
Lựa chọn nhà thầu và phương án thi công
Đây cũng là yếu tố cực quan trọng, vì nếu như bạn tìm nhầm một đơn vị kém chất lượng bạn sẽ không thể nào tưởng tượng được kết quả sẽ như thế nào đâu. Lựa chọn một nhà thầu uy tín sẽ giúp cho công trình của bạn có thể hoàn thành nhanh chóng ngôi nhà của mình. Bạn có thể tham khảo Xây dựng An Cư – một đơn vị thi công uy tín.
Xây dựng An Cư là đơn vị uy tín trong thiết kế -thi công xây dựng
Ngoài ra, không chỉ chọn nhà thầu, bạn cũng cần lựa chọn phương án thi công một cách chính xác nhất. Điều này cũng sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thời gian và chi phí xây dựng hơn.
Lưu ý
Cách tính giá xây dựng phần thô trên chưa bao gồm chi phí thiết kế, chi phí vật tư hoàn thiện, chi phí thi công, mua sắm thiết bị nội – ngoại thất, hoàn công,…
Vậy, Xây dựng An Cư đã giúp bạn biết được cách tính giá xây dựng phần thô mà Xây dựng An Cư muốn giới thiệu đến cho bạn. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp cho bạn có thể tính toán được chi phí xây dựng một cách chính xác nhất. Nếu các bạn đang tìm một đơn vị xây nhà trọn gói. Hãy liên hệ ngay với Xây dựng An Cư để được hỗ trợ kịp thời nhất nhé.
Công ty thiết kế xây dựng nhà phố An Cư, chuyên thiết kế thi công giám sát xây dựng nhà phố, biệt thự, thầu xây dựng uy tín, nhà thầu chuyên nghiệp
Địa chỉ: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh
ĐT: (08)667 222 88 – Fax: (08)667 222 88
Website: https://xaydungancu.com.vn/
Facebook: https://www.facebook.com/congtyxaydungancu
Email: xaydungancu@gmail.com
Tư vấn xây dựng: 0903.997.279
Liên hệ công tác khác: 0933.834.369