Xây nhà phần thô là gì? Báo giá xây nhà phần thô năm 2026

Quý khách hàng đang có nhu cầu xây nhà phần thô nhưng còn phân vân chưa biết lựa chọn đơn vị thi công nào phù hợp? Hiện nay, Xây Dựng An Cư đang cung cấp dịch vụ xây nhà phần thô với giải pháp tối ưu về chi phí và cam kết về chất lượng. Đây là hạng mục quan trọng quyết định độ bền vững lâu dài nên được nhiều chủ đầu tư đặc biệt quan tâm. Trong bài viết này, Xây Dựng An Cư trân trọng gửi đến quý khách bảng báo giá xây nhà phần thô năm 2026, kèm theo các hạng mục công việc và đơn giá chi tiết như sau.

Xây nhà phần thô là gì?

Tại TP.HCM cũng như nhiều tỉnh thành phía Nam, dịch vụ xây nhà phần thô là hạng mục khá phổ biến và được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Hiện nay, có rất nhiều công ty xây dựng cung cấp giải pháp thi công phần thô cho nhà ở dân dụng và các công trình khác.

Thi công xây nhà phần thô là quá trình thực hiện các hạng mục kết cấu chính của công trình như móng, cột, dầm, sàn, tường và mái. Đây là giai đoạn nền tảng trong toàn bộ quá trình xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và an toàn của ngôi nhà. Việc thi công phần thô cho nhà phố, biệt thự hay công trình dân dụng khác đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn kỹ thuật.

Với hình thức xây nhà phần thô, chủ đầu tư giao cho đơn vị thi công thực hiện phần kết cấu và cung cấp các vật liệu chính như sắt thép, cát, đá, xi măng, hệ thống điện nước âm tường… Trong khi đó, các vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện… thường do chủ nhà trực tiếp lựa chọn và cung cấp.

Báo giá xây nhà phần thô từ Xây Dựng An Cư

Đơn giá xây nhà phần thô có mức giá dao động từ 4.100.000 đến 4.900.000 VNĐ/m² và phụ thuộc vào loại diện tích, phong cách thiết kế và vật tư mà gia chủ lựa chọn.

Trên đây là bảng giá cho các loại công trình cụ thể mới nhất năm 2025 từ công ty thiết kế xây dựng An Cư. Nhà phố được chia thành hai loại: hiện đại và tân cổ điển. Tương tự, biệt thự cũng gồm hai phong cách chính là hiện đại và tân cổ điển.

Lưu ý về đơn giá xây nhà phần thô:

• Đơn giá chưa bao gồm chi phí làm thêm như: cừ tràm, ép cọc, gia cố nền móng,…
• Báo giá trên chỉ áp dụng cho nhà xây mới, điều kiện thi công thuận lợi như hẻm rộng vừa xe tải và công trình tại TP.HCM. Không áp dụng cho nhà nâng cấp hoặc sửa chữa.
• Chi phí lắp đặt thang máy: thêm 10.000.000 VNĐ/tầng.
• Đối với biệt thự thì yêu cầu phải có bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh.

Nếu khách hàng đã có bản vẽ đầy đủ hoặc cần cải tạo, sửa chữa, An Cư sẽ cung cấp bảng dự toán xây dựng phần thô chính xác sau khi nhận được bản vẽ và xác định loại vật tư hoàn thiện.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

1. Vị trí công trình tác động đến giá xây nhà phần thô 

Công trình nằm tại khu vực trung tâm: Các quận nội thành thường có đơn giá thi công cao hơn do điều kiện tập kết vật tư hạn chế và chi phí nhân công cao. Việc vận chuyển các vật liệu như cát, đá, gạch, thép… cũng phát sinh nhiều khoản chi phí hơn so với khu vực ven đô.

Công trình trong hẻm nhỏ: Những vị trí có lối đi hẹp thường phải sử dụng phương tiện vận chuyển nhỏ, trung chuyển vật tư nhiều lần, khiến chi phí tăng thêm so với công trình có mặt tiền đường lớn.

Khu vực đông dân cư: Tại các vị trí có mật độ giao thông cao hoặc đông người qua lại, quá trình thi công gặp nhiều hạn chế về giờ giấc và mặt bằng, từ đó làm tăng chi phí tổ chức và nhân công.

2. Diện tích và mật độ xây dựng ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Quy mô diện tích xây dựng: Nhà có diện tích càng nhỏ thì chi phí phần thô tính trên mỗi mét vuông thường cao hơn so với công trình lớn. Điều này do chi phí cố định cho nhân công và tổ chức thi công khó tối ưu khi diện tích hạn chế.

Mật độ và công năng sử dụng: Những căn nhà chia nhiều phòng, nhiều khu vệ sinh hoặc bố trí công năng phức tạp sẽ tiêu tốn nhiều vật tư và nhân công hơn so với thiết kế đơn giản, dẫn đến chi phí tăng.

3. Phong cách kiến trúc ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Phong cách cổ điển, tân cổ điển: Những công trình theo lối kiến trúc cầu kỳ thường phát sinh thêm chi phí do yêu cầu chi tiết kỹ thuật phức tạp và thi công tỉ mỉ hơn.

Cách tính diện tích xây nhà phần thô

Phương pháp tính diện tích xây nhà phần thô của Xây Dựng An Cư được áp dụng theo nguyên tắc cộng dồn các hạng mục cấu thành công trình.

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + Diện tích các tầng + Diện tích mái.

Ví dụ cách tính diện tích cho nhà phố 5×20 (100m²):

• Diện tích xây dựng được tính như sau: Móng quy đổi 50% (50m²) + diện tích tầng trệt (100m²) + lầu 1 (100m²) + lầu 2 (100m²) + mái bê tông tính 50% (50m²).
• Tổng diện tích thi công phần thô = 400m².

Trường hợp công trình có tầng hầm, diện tích hầm thường được quy đổi từ 150% đến 200% tùy theo độ sâu và biện pháp thi công thực tế.

Tổng chi phí thi công xây nhà phần thô được xác định dựa trên tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá trên mỗi mét vuông. Phương pháp quy đổi diện tích tầng hầm được áp dụng theo độ sâu thực tế như sau:

1. Tầng hầm

Trường hợp tầng hầm có độ sâu từ 1,0m – 1,3m, diện tích xây dựng được quy đổi bằng 130% diện tích sàn hầm.

Với tầng hầm có độ sâu từ 1,3m – 1,5m, diện tích tính toán tương đương 150% diện tích sàn.

Khi tầng hầm có độ sâu từ 1,5m – 1,8m, phần diện tích sẽ được nhân hệ số 180%.

Đối với tầng hầm có độ sâu từ 1,8m – 2,1m, diện tích xây dựng được tính bằng 220% diện tích sàn hầm.

2. Móng nhà

Công trình sử dụng móng băng: diện tích phần móng được quy đổi từ 50% đến 65% diện tích tầng trệt, tùy theo kết cấu thực tế và yêu cầu kỹ thuật.

Công trình sử dụng móng đơn: phần móng được tính từ 30% đến 40% diện tích tầng trệt.

Công trình sử dụng móng cọc: diện tích phần móng được tính tương đương 50% diện tích tầng trệt (chưa bao gồm chi phí ép hoặc khoan cọc nếu có).

3. Thân nhà

Diện tích các tầng (bao gồm cả chuồng cu): được tính bằng 100% diện tích xây dựng thực tế.

Sân thượng: diện tích được quy đổi từ 60% – 70% diện tích thực tế, tùy theo mức độ hoàn thiện và kết cấu.

Sân thượng có giàn phẹt (mái che nhẹ): diện tích tính từ 55% – 65% diện tích thực tế.

Sân nhà: diện tích được tính trong khoảng 50% – 70% diện tích thực tế, tùy theo hạng mục thi công và vật liệu sử dụng.

4. Phần mái

Mái tôn: diện tích thi công được tính từ 20% – 30% diện tích xây dựng, tùy theo kết cấu và mức độ hoàn thiện

Mái bê tông cốt thép (BTCT): diện tích được quy đổi trong khoảng 50% – 60% diện tích sàn

Mái ngói kèo sắt hộp: diện tích được tính từ 60% – 70% diện tích xây dựng, tùy theo cấu tạo khung và độ dốc mái

Mái ngói BTCT, dán ngói: diện tích được tính 100% theo diện tích thực tế

Ngoài ra, chủ đầu tư muốn lắp đặt thêm tháng máy thì chi phí thi công thang máy dao động từ 10 triệu đến 15 triệu VNĐ cho mỗi điểm dừng (tầng).

Các vật tư nhà thầu cung cấp cho xây nhà phần thô

Các hạng mục đơn vị thi công cung cấp nhân công theo hợp đồng xây nhà phần thô 

Ốp lát gạch nền và gạch tường tại các tầng, khu vực vệ sinh theo thiết kế.

Thi công ốp gạch và đá trang trí (không bao gồm đá granite, marble tự nhiên).

Thực hiện sơn nước hoàn thiện gồm trét bả matit, sơn lót và sơn phủ theo quy trình kỹ thuật.

Lắp đặt thiết bị vệ sinh cơ bản như lavabo, bồn cầu và phụ kiện đi kèm.

Thi công hệ thống điện và chiếu sáng bao gồm lắp ổ cắm, công tắc, bóng đèn theo thiết kế.

Tổng vệ sinh công trình trước khi nghiệm thu và bàn giao cho chủ đầu tư.

Các hạng mục không thuộc phạm vi hợp đồng xây nhà phần thô

Các công việc lắp đặt vật tư hoàn thiện do nhà cung cấp thực hiện (chi phí lắp đặt đã được tính trong giá sản phẩm), không nằm trong phạm vi thi công của nhà thầu phần thô.

Ốp đá granite, marble và các loại đá tự nhiên khác.

Lắp đặt cửa sổ, cửa đi và hệ khóa cửa các loại.

Thi công lan can, cầu thang sắt, hệ khung nhôm kính, khung sắt hoặc inox trang trí, nhôm trang trí.

Gia công và lắp đặt các hạng mục nội thất gỗ như tủ bếp, quầy bar, ốp tường gỗ, tủ trang trí…

Thi công lắp đặt máy điều hòa không khí, hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời.

Hạng mục trần thạch cao và các hệ trần trang trí khác.

Công tác nhân công xây nhà phần thô

Thực hiện đào móng, xử lý nền đất, lắp dựng cốt pha, cốt thép và đổ bê tông móng (áp dụng cho móng cọc ép, cọc khoan nhồi hoặc móng đơn theo thiết kế).

Thi công các hạng mục ngầm như bể tự hoại, hố ga xây gạch đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.

Lắp dựng và đổ bê tông các cấu kiện chính gồm đà giằng, đà kiềng, dầm, cột, sàn, cầu thang, sân thượng và mái theo bản vẽ thiết kế.

Thi công mái tôn hoặc mái ngói (nếu có trong phạm vi hợp đồng).

Xây tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen kỹ thuật; tô trát hoàn thiện và lắp đặt hệ bậc cấp, bậc thang bằng gạch hoặc bê tông.

Thi công hệ thống cấp, thoát nước âm tường theo thiết kế (không bao gồm hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời).

Lắp đặt hệ thống ống luồn, hộp nối điện âm tường cho dây điện, cáp mạng, dây điện thoại, dây truyền hình… (không bao gồm hệ thống điện 3 pha, chống sét, hệ thống máy lạnh và mạng LAN văn phòng nếu không có thỏa thuận riêng).

Thực hiện công tác chống thấm tại khu vực sàn mái, nhà vệ sinh, sân thượng theo tiêu chuẩn kỹ thuật.

Hậu mãi và bảo hành từ Xây Dựng An Cư

Dịch vụ hậu mãi: Khách hàng cần xem xét đơn vị thi công có chính sách hậu mãi sau khi hoàn thành công trình hay không. Dịch vụ hậu mãi bao gồm bảo trì, sửa chữa và hỗ trợ kỹ thuật, giúp chủ đầu tư yên tâm trong quá trình sử dụng. Xây Dựng An Cư cung cấp đầy đủ dịch vụ hậu mãi và bảo hành thi công với các nội dung cụ thể như sau:

Bảo hành kết cấu: Thời gian bảo hành lên đến 30 năm và chóng thấm lên đến 5 năm

Bảo hành thiết bị: Hỗ trợ thay mới hoặc sửa chữa các trang thiết bị phát sinh hư hỏng trong thời gian bảo hành theo cam kết.

Bảo trì lâu dài: Ngoài thời gian bảo hành, Xây Dựng An Cư còn cung cấp dịch vụ bảo trì định kỳ trọn đời cho công trình khi khách hàng có nhu cầu.

Bên cạnh đó, Xây Dựng An Cư còn cung cấp các dịch vụ riêng lẻ như tư vấn thiết kế, giám sát thi công và quản lý dự án. Giải pháp này giúp khách hàng tận hưởng sự tiện lợi và tính đồng bộ khi tập trung toàn bộ quy trình xây dựng vào một đơn vị duy nhất, qua đó tiết kiệm thời gian và công sức tìm kiếm các nhà thầu khác nhau.

Cuối cùng, dịch vụ xây nhà phần thô đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nên những công trình chất lượng, an toàn và bền vững. Không chỉ đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công, Xây Dựng An Cư còn góp phần kiến tạo không gian sống và làm việc tối ưu cho người sử dụng. Việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, chuyên nghiệp chính là yếu tố then chốt mang lại sự thành công và hài lòng cho mỗi dự án.

Hỏi đáp về dịch vụ xây dựng phần thô

1. Phần thô có bao gồm thi công hệ thống điện nước không?

Có. Trong giai đoạn thi công phần thô, các đường ống nước, dây điện âm tường, ống luồn, đế âm công tắc, ổ cắm… sẽ được thi công theo bản vẽ thiết kế. Tuy nhiên, thiết bị như bóng đèn, công tắc, vòi nước… sẽ được lắp đặt ở giai đoạn hoàn thiện.

2. Nếu đất nền yếu thì phần thô có phát sinh chi phí không?

Có thể có. Nếu đất nền yếu, cần gia cố móng bằng các phương pháp như ép cọc, đóng cừ tràm hoặc móng băng sâu. Chi phí này sẽ được tính riêng tùy theo điều kiện địa chất thực tế tại khu đất.

3. Có nên thuê giám sát độc lập trong quá trình thi công phần thô không?

Nên. Thuê giám sát độc lập giúp kiểm soát chất lượng, tiến độ và đảm bảo nhà thầu thi công đúng thiết kế. Đây là cách hiệu quả để hạn chế rủi ro và tránh các lỗi kỹ thuật nghiêm trọng.

4. Chủ đầu tư có thể tự cung cấp một phần vật liệu không?

Có thể. Tuy nhiên, điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng. Chủ đầu tư nên trao đổi trước với nhà thầu để thống nhất về chất lượng, số lượng và thời gian cung cấp nhằm tránh ảnh hưởng đến tiến độ thi công.

5. Thời gian thi công phần thô nhà phố mất bao lâu?

Thông thường từ 2,5 đến 4 tháng, tùy theo quy mô công trình (số tầng, diện tích) và điều kiện thi công (mặt bằng, thời tiết…). An Cư luôn cam kết tiến độ rõ ràng trong hợp đồng để chủ đầu tư dễ theo dõi.

Liên hệ Xây Dựng An Cư

Nếu quý khách đang có nhu cầu xây nhà phần thô, xây nhà trọn gói hoặc cần tư vấn thiết kế, thi công, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ và tư vấn nhanh nhất.

• Trụ sở chính: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Q. Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
• Xưởng Nhôm Kiếng và Lan Can: Số 2 Đường 14, Nhuận Đức, Củ Chi
• Xưởng Nội Thất Gỗ An Cường: E6/163B ấp 5, Phong Phú, Bình Chánh
• Hotline: 0933.834.369 – 0789.922.299
• Email: xaydungancu@gmail.com
• Website: https://xaydungancu.com.vn