Giá xây căn hộ dịch vụ trọn gói TPHCM 2026
Đầu tư căn hộ dịch vụ (serviced apartment) cho thuê đang là kênh sinh lời được nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM quan tâm. Nhưng khác với nhà phố, một tòa căn hộ dịch vụ nhiều tầng đòi hỏi kết cấu chịu lực lớn, thang máy, tầng hầm để xe và hệ thống PCCC – nên chi phí cần được tính toán kỹ ngay từ đầu.
Bài viết dưới đây, Thạc sĩ Lê Thanh Trực – Giám đốc Công ty Xây Dựng An Cư chia sẻ bảng giá xây căn hộ dịch vụ mới nhất 2026, cách tự tính diện tích và chi phí cho khu đất của bạn, kèm bài toán hoàn vốn để bạn biết mình bỏ ra bao nhiêu và thu về trong bao lâu.
Trả lời nhanh: tại TP.HCM năm 2026, xây căn hộ dịch vụ trọn gói dao động 5.500.000 – 8.500.000 đ/m², xây phần thô 3.600.000 – 4.500.000 đ/m². Một tòa 6 tầng trên nền đất 8m × 20m, có 1 tầng hầm, chi phí xây dựng khoảng 9 – 11 tỷ đồng.
Con số cuối cùng phụ thuộc số tầng, tầng hầm, thang máy, PCCC và gói vật tư – phần dưới sẽ giải thích từng yếu tố.
Căn hộ dịch vụ là gì?
Căn hộ dịch vụ là công trình gồm nhiều phòng/căn hộ khép kín cho thuê trong cùng một tòa nhà, thường cao từ 4–8 tầng, có thang máy, tầng hầm hoặc sân để xe và các tiện ích đi kèm.
Đây là mô hình tối ưu dòng tiền trên diện tích đất: cùng một khu đất, thay vì xây một căn nhà phố cho thuê nguyên căn, chủ đầu tư chia thành 15–30 phòng cho thuê theo tháng. Mô hình phù hợp nhất với các khu vực đông dân cư, gần trung tâm, khu công nghiệp, bệnh viện hoặc trường đại học.
Bảng giá xây căn hộ dịch vụ trọn gói mới nhất 2026
Chi phí xây dựng được tính theo công thức:
Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá/m² theo gói vật tư
Dưới đây là bảng đơn giá tham khảo tại khu vực TP.HCM:
| Hạng mục thi công | Đơn giá tham khảo (đ/m²) | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Xây dựng phần thô | 3.600.000 – 4.500.000 | Chủ đầu tư tự lo phần hoàn thiện |
| Trọn gói – Gói tiêu chuẩn | 5.500.000 – 6.500.000 | Phòng cho thuê phân khúc phổ thông |
| Trọn gói – Gói khá | 6.500.000 – 7.500.000 | Phổ biến nhất với căn hộ dịch vụ |
| Trọn gói – Gói cao cấp | 7.500.000 – 8.500.000 | Cho thuê chuyên gia, khách nước ngoài |
| Đơn giá mang tính tham khảo, áp dụng khu vực TP.HCM và có thể thay đổi tùy số tầng, tầng hầm, thang máy, hệ thống PCCC và tiêu chuẩn vật tư. Vui lòng liên hệ An Cư để nhận báo giá chính xác. | ||
Nếu bạn đang so sánh với các loại hình khác, có thể tham khảo thêm báo giá xây nhà trọn gói, đơn giá xây nhà phần thô hoặc bảng giá thi công biệt thự.
Đơn giá thiết kế căn hộ dịch vụ
- Hồ sơ thiết kế 2D (kiến trúc – kết cấu – điện nước): 100.000 – 170.000 đ/m²
- Hồ sơ thiết kế có 3D nội – ngoại thất: 150.000 – 220.000 đ/m²
Ưu đãi: khách hàng ký hợp đồng xây dựng trọn gói tại An Cư được miễn phí hồ sơ thiết kế và được hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng.
Chi phí xây căn hộ dịch vụ thực tế theo từng quy mô
Bảng dưới đây quy đổi sẵn ba quy mô đất phổ biến tại TP.HCM sang tổng chi phí xây dựng, để bạn ước lượng nhanh trước khi cần báo giá chi tiết. Tất cả đều tính theo phương án: móng cọc, 1 tầng hầm sâu 1.5m, sân thượng và mái BTCT, gói vật tư khá (7.000.000 đ/m²).
| Quy mô đất & số tầng | Diện tích sàn/tầng | Tổng DT xây dựng | Chi phí xây dựng ước tính |
|---|---|---|---|
| 5m × 20m – trệt + 4 lầu | 100 m² | ~ 780 m² | ~ 5,5 tỷ đồng |
| 8m × 20m – trệt + 5 lầu | 160 m² | ~ 1.440 m² | ~ 10,1 tỷ đồng |
| 10m × 25m – trệt + 6 lầu | 250 m² | ~ 2.625 m² | ~ 18,4 tỷ đồng |
| Chi phí trên chưa bao gồm tiền đất, nội thất rời và các chi phí pháp lý. Muốn ra con số theo đúng khu đất của bạn, hãy dùng công cụ dự toán trực tuyến của An Cư. | |||
Đơn giá xây căn hộ dịch vụ đã bao gồm những hạng mục nào?
Gói xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay) của An Cư bao gồm đầy đủ các hạng mục để tòa căn hộ có thể đưa vào khai thác cho thuê ngay:
- Phần móng và kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn) cho công trình nhiều tầng.
- Tường bao, tường ngăn các phòng, cán nền, chống thấm.
- Hệ thống điện, cấp – thoát nước cho từng căn hộ, có đồng hồ riêng.
- Thang máy và hệ thống chiếu sáng khu vực chung.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) theo quy định.
- Hoàn thiện cơ bản: ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa.
Chưa bao gồm: nội thất rời (giường, tủ, bàn ghế), thiết bị điện lạnh, tiền đất, chi phí đấu nối điện nước từ nhà cung cấp và phí thẩm duyệt hồ sơ.
6 yếu tố ảnh hưởng đến giá xây căn hộ dịch vụ
1. Quy mô và chiều cao công trình
Số tầng càng nhiều, kết cấu chịu lực và móng càng phải gia cố mạnh, kéo theo chi phí tăng. Công trình 6–8 tầng sẽ có đơn giá cao hơn công trình 3–4 tầng, chênh lệch có thể tới 10–15% trên mỗi m².
2. Tầng hầm để xe
Tầng hầm đòi hỏi kỹ thuật đào, chống thấm và thông gió phức tạp nên chi phí cao hơn phần nổi. Đơn giá xây tầng hầm trung bình tại TP.HCM khoảng 3.900.000 đ/m² và được tính theo hệ số độ sâu.
3. Thang máy và hệ thống kỹ thuật
Thang máy, máy bơm tăng áp, hệ thống điện – nước cho hàng chục căn hộ làm tăng chi phí đáng kể so với nhà ở đơn lẻ. Đây cũng là hạng mục nên đầu tư đúng ngay từ đầu vì rất khó nâng cấp về sau.
4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC)
Căn hộ dịch vụ cho thuê phải đáp ứng quy định PCCC; với quy mô nhất định cần thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC, phát sinh chi phí thiết bị và thi công. Bỏ qua bước này có thể khiến công trình không được đưa vào khai thác.
5. Tiêu chuẩn vật tư và mức độ hoàn thiện
Vật tư gói tiêu chuẩn, khá hay cao cấp quyết định trực tiếp đơn giá cuối cùng. Với căn hộ cho thuê, nên ưu tiên vật tư bền – dễ bảo trì hơn là vật tư đắt tiền, vì tần suất sử dụng cao hơn nhà ở gia đình.
6. Vị trí và điều kiện thi công
Mặt bằng trong hẻm nhỏ khó vận chuyển vật tư, hoặc khu vực trung tâm có quy định nghiêm ngặt về giờ thi công, sẽ làm tăng chi phí nhân công và vận chuyển. Xem thêm báo giá nhân công xây dựng để hình dung phần chi phí này.
Cách tính diện tích xây dựng căn hộ dịch vụ
Tổng diện tích xây dựng không chỉ là diện tích sàn các tầng, mà còn tính cả móng, tầng hầm, mái, sân thượng theo hệ số. Bảng hệ số tham khảo:
| Hạng mục | Hệ số tính diện tích |
|---|---|
| Móng cọc | 40% – 60% |
| Móng băng | 60% – 70% |
| Tầng hầm (sâu 1.3m – 1.5m) | 150% |
| Tầng hầm (sâu 1.5m – 1.8m) | 180% |
| Các tầng (trệt, lầu) | 100% |
| Sân thượng | 40% – 50% |
| Mái BTCT | 40% – 50% |
Ví dụ tính chi tiết cho một tòa căn hộ dịch vụ
Tòa căn hộ dịch vụ trên nền đất 8m × 20m (160 m²/sàn), gồm 1 tầng hầm sâu 1.5m, trệt + 5 lầu, sân thượng và mái BTCT, móng cọc:
- Móng cọc: 160 × 50% = 80 m²
- Tầng hầm: 160 × 150% = 240 m²
- Trệt + 5 lầu: 160 × 6 × 100% = 960 m²
- Sân thượng: 160 × 50% = 80 m²
- Mái BTCT: 160 × 50% = 80 m²
➡️ Tổng diện tích xây dựng = 80 + 240 + 960 + 80 + 80 = 1.440 m²
Với gói vật tư khá 7.000.000 đ/m²: 1.440 × 7.000.000 = 10.080.000.000 VNĐ (khoảng 10 tỷ đồng, chưa gồm tiền đất).
Xây căn hộ dịch vụ bao lâu thì hoàn vốn?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất với chủ đầu tư, nhưng ít bảng giá nào đề cập. Lấy chính ví dụ tòa nhà 10 tỷ ở trên để minh họa:
| Chỉ tiêu | Giá trị minh họa |
|---|---|
| Chi phí xây dựng | 10,1 tỷ đồng |
| Số phòng khai thác (trệt làm sảnh + để xe) | ~ 20 phòng |
| Giá thuê bình quân | 7 triệu đ/phòng/tháng |
| Doanh thu năm (lấp đầy 90%) | ~ 1,51 tỷ đồng |
| Chi phí vận hành, bảo trì, thuế (~25%) | ~ 0,38 tỷ đồng |
| Lợi nhuận ròng năm | ~ 1,13 tỷ đồng |
| Thời gian hoàn vốn xây dựng | ~ 9 năm |
Lưu ý: đây là ví dụ minh họa để bạn hình dung cách tính, chưa tính tiền đất và giả định tỷ lệ lấp đầy ổn định. Giá thuê thực tế thay đổi rất mạnh theo vị trí – cùng một tòa nhà, chênh lệch giữa khu gần trung tâm và khu ven có thể tới 40%.
Ba đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian hoàn vốn: chọn vị trí có nguồn khách thuê ổn định, tối ưu số phòng trên mỗi sàn ngay từ khâu thiết kế, và kiểm soát chặt phát sinh trong thi công.
5 sai lầm khiến chi phí xây căn hộ dịch vụ bị đội lên
- Thiết kế trước, kiểm tra pháp lý sau. Mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao bị khống chế theo quy hoạch từng khu vực. Thiết kế xong mới phát hiện vượt chuẩn là phải vẽ lại từ đầu.
- Bỏ qua PCCC ở giai đoạn thiết kế. Bổ sung đường ống, thang thoát hiểm sau khi đã đổ sàn tốn kém gấp nhiều lần so với tính toán ngay từ bản vẽ.
- Chia phòng quá nhỏ để tăng số lượng. Phòng dưới 18–20 m² khó giữ khách thuê dài hạn, tỷ lệ trống cao, cuối cùng doanh thu thực tế lại thấp hơn.
- Chọn nhà thầu chỉ dựa trên đơn giá thấp nhất. Đơn giá thấp thường đi kèm bảng vật tư mập mờ và phát sinh trong quá trình thi công.
- Không có giám sát độc lập. Với công trình nhiều tầng, sai sót kết cấu hoặc chống thấm phát hiện muộn có chi phí khắc phục rất lớn. Tham khảo dịch vụ tư vấn giám sát xây dựng.
Quy trình xây dựng căn hộ dịch vụ tại An Cư
- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu, khảo sát mặt bằng và tư vấn phương án.
- Bước 2: Lên phương án thiết kế kiến trúc, công năng và bố trí căn hộ cho thuê.
- Bước 3: Lập báo giá chi tiết theo gói vật tư và quy mô.
- Bước 4: Ký hợp đồng, hỗ trợ thủ tục giấy phép và thẩm duyệt PCCC.
- Bước 5: Tổ chức thi công, giám sát 24/7, báo cáo tiến độ.
- Bước 6: Nghiệm thu, hoàn công, bàn giao và bảo hành công trình.
Thời gian thi công một tòa căn hộ dịch vụ 5–7 tầng có tầng hầm thường kéo dài 8–14 tháng tùy quy mô và điều kiện mặt bằng.
Vì sao nên chọn Xây Dựng An Cư
- Miễn phí hồ sơ thiết kế và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng khi ký hợp đồng trọn gói.
- Đội ngũ kỹ sư giám sát công trình 24/7, báo cáo tiến độ hàng ngày.
- Hợp đồng minh bạch, cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
- Tự tổ chức thi công bằng đội ngũ nhiều năm kinh nghiệm, máy móc sở hữu riêng – xem hồ sơ năng lực.
- Bảo hành chống thấm 5 năm, bảo hành kết cấu lên đến 30 năm theo chính sách bảo hành.
- Hơn 15 năm hoạt động tại TP.HCM và các tỉnh lân cận – tham khảo ý kiến khách hàng đã sử dụng dịch vụ.
Liên hệ Xây Dựng An Cư nhận báo giá
Mỗi khu đất có ràng buộc quy hoạch và điều kiện thi công riêng, nên con số chính xác chỉ có sau khi khảo sát. Gửi thông tin khu đất của bạn, An Cư sẽ tư vấn phương án và báo giá chi tiết miễn phí:
- Trụ sở chính: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Q. Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline: 0933.834.369 – 0789.922.299
- Email: xaydungancu@gmail.com
- Website: xaydungancu.com.vn – gửi yêu cầu tư vấn
Câu Hỏi Thường Gặp:
Đơn giá xây căn hộ dịch vụ trọn gói hiện nay bao nhiêu?
Tùy gói vật tư và quy mô công trình, đơn giá trọn gói dao động khoảng 5.500.000 – 8.500.000 đ/m²; riêng phần thô khoảng 3.600.000 – 4.500.000 đ/m². Con số chính xác phụ thuộc số tầng, tầng hầm, thang máy và hệ thống PCCC.
Xây căn hộ dịch vụ có cần giấy phép và PCCC không?
Có. Công trình cần giấy phép xây dựng; với quy mô và chiều cao nhất định phải được thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC). An Cư hỗ trợ chủ đầu tư các thủ tục pháp lý này.
Xây một tòa căn hộ dịch vụ mất bao lâu?
Tùy quy mô và số tầng, thời gian thi công một tòa căn hộ dịch vụ 5–7 tầng có tầng hầm thường khoảng 8–14 tháng.
Xây căn hộ dịch vụ bao lâu thì hoàn vốn?
Với một tòa khoảng 20 phòng, chi phí xây dựng ~10 tỷ đồng và giá thuê bình quân 7 triệu đ/phòng/tháng, thời gian hoàn vốn phần xây dựng vào khoảng 9 năm (chưa tính tiền đất). Con số này thay đổi mạnh theo vị trí và tỷ lệ lấp đầy.
Chi phí xây tầng hầm để xe tính như thế nào?
Tầng hầm được tính theo hệ số độ sâu: sâu 1.3–1.5m tính 150% diện tích, sâu 1.5–1.8m tính 180%. Đơn giá xây hầm trung bình tại TP.HCM khoảng 3.900.000 đ/m².
Nên thiết kế phòng bao nhiêu m² để dễ cho thuê?
Phòng căn hộ dịch vụ nên từ 20–35 m² tùy phân khúc khách thuê. Chia phòng quá nhỏ (dưới 18–20 m²) làm tăng số phòng nhưng thường kèm tỷ lệ trống cao hơn, khiến doanh thu thực tế không tăng như kỳ vọng.
An Cư có nhận xây phần thô riêng cho căn hộ dịch vụ không?
Có. Chủ đầu tư có thể chọn gói xây phần thô (3.600.000 – 4.500.000 đ/m²) và tự tổ chức phần hoàn thiện, hoặc chọn trọn gói chìa khóa trao tay để bàn giao là khai thác cho thuê được ngay.
