Giá xây nhà cấp 4 trọn gói TPHCM 2026 – Tính nhanh theo m² và ngân sách
Nhiều gia đình ở TP.HCM và các tỉnh lân cận muốn xây nhà cấp 4 trọn gói nhưng mở báo giá ra thì toàn thấy đơn giá nhà phố, nhà lầu. Trang này Thạc sĩ Lê Thanh Trực (Giám đốc Xây Dựng An Cư) viết riêng cho nhà cấp 4: đơn giá mỗi mét vuông đang áp dụng, cách tự nhẩm ra tổng tiền, và với 200 hay 300 triệu thì thực tế xây được căn cỡ nào.
Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói tại An Cư năm 2026
Trọn gói nghĩa là An Cư lo từ bản vẽ, xin phép xây dựng, vật tư thô, vật tư hoàn thiện cho tới khi bàn giao chìa khóa. Gia chủ chỉ cần chọn gói vật tư và duyệt thiết kế.
| Hạng mục | Gói phổ thông | Gói khá / cao cấp |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 trọn gói | 6.800.000 – 7.200.000 đ/m² | Báo giá theo từng công trình |
| Đơn giá tính trên diện tích xây dựng (xem cách tính bên dưới), áp dụng tại TP.HCM, đường vào công trình xe tải nhỏ chạy được. Nhà ở tỉnh hoặc trong hẻm sâu sẽ có hệ số riêng. | ||
| Đã có bản vẽ thiết kế: giảm trừ 100.000 đ/m². Đã có giấy phép xây dựng: giảm trừ chi phí xin phép khi ký hợp đồng. | ||
Vật tư của gói phổ thông dùng chung bảng với nhà phố: thép Việt Nhật, xi măng Hà Tiên – Insee, gạch Tuynel, dây điện Cadivi, ống nước Bình Minh, sơn Dulux, thiết bị vệ sinh INAX, cửa sắt kính hoặc nhôm. Danh sách đầy đủ từng món anh chị xem ở trang báo giá xây nhà trọn gói.
Nếu chỉ muốn thuê thi công phần khung rồi tự mua vật tư hoàn thiện, anh chị tham khảo giá xây nhà phần thô. Theo kinh nghiệm của An Cư, phần thô chiếm khoảng 55–60% tổng chi phí một căn nhà.
Cách tính tiền xây nhà cấp 4: diện tích xây dựng khác diện tích đất
Đây là chỗ hay gây hiểu lầm nhất. Căn nhà 5m × 10m không phải chỉ tính 50m². Móng và mái cũng được quy ra mét vuông theo hệ số:
| Hạng mục | Hệ số tính |
|---|---|
| Sàn nhà (phần có mái che) | 100% diện tích |
| Móng đơn | 30% – 40% |
| Móng băng | 60% – 70% |
| Mái tôn | 20% – 30% |
| Mái ngói kèo sắt hộp | 60% – 70% |
| Mái bê tông cốt thép | 40% – 50% |
| Mái bê tông dán ngói | 90% – 100% |
| Sân trước, sân sau | 40% – 50% |
Ví dụ: nhà cấp 4 5m × 10m, móng băng, mái tôn
- Sàn: 50m² × 100% = 50m²
- Móng băng: 50m² × 65% = 32,5m²
- Mái tôn: 50m² × 25% = 12,5m²
- Tổng diện tích xây dựng: 95m²
Nhân với đơn giá gói phổ thông: 95m² × 6.800.000 – 7.200.000 đ ≈ 646 – 684 triệu đồng. Đây là tiền trọn gói, bàn giao ở được luôn, chưa tính nội thất rời như giường tủ, máy lạnh.
Cùng căn đó nhưng đổi sang mái ngói kèo sắt (hệ số 65%) thì diện tích thành 115m², tiền tăng thêm khoảng 140 triệu. Mái là khoản đáng cân nhắc nhất khi muốn giảm chi phí nhà cấp 4.
Xây nhà cấp 4 trọn gói 200 triệu, 300 triệu được căn cỡ nào?
An Cư nhận rất nhiều cuộc gọi hỏi câu này. Trả lời thẳng: ở mức đơn giá TP.HCM hiện nay, 200–300 triệu là ngân sách cho một căn nhỏ hoặc cho phần thô, không đủ cho căn 50m² hoàn thiện. Bảng dưới quy ngược từ tiền ra diện tích xây dựng để anh chị tự đối chiếu:
| Ngân sách | Diện tích xây dựng tương ứng (gói phổ thông) | Tương đương căn nhà |
|---|---|---|
| 200 triệu | khoảng 28 – 29m² | Phòng trọ, nhà kho, hoặc phần thô căn 4m × 6m |
| 300 triệu | khoảng 42 – 44m² | Căn 4m × 6m mái tôn, móng đơn, hoàn thiện cơ bản |
| 400 triệu | khoảng 56 – 59m² | Căn 4m × 8m hoặc 5m × 6m, mái tôn |
| 500 triệu | khoảng 69 – 73m² | Căn 5m × 8m mái tôn, 1 phòng ngủ rộng hoặc 2 phòng nhỏ |
| 700 triệu | khoảng 97 – 103m² | Căn 5m × 10m mái tôn, 2 phòng ngủ, bếp, vệ sinh |
Có 200–300 triệu thì nên làm gì?
- Chỉ thuê phần thô, hoàn thiện tự mua dần: cách nhiều gia đình ở ngoại thành và Bình Dương đang làm. An Cư vẫn lo khung, mái, điện nước âm tường, chống thấm.
- Bỏ bớt hạng mục: dùng mái tôn thay mái ngói, cửa sắt thay cửa nhôm, trần thạch cao chỉ làm phòng khách. Mỗi khoản cắt được vài chục triệu.
- Xây giai đoạn: móng và khung làm đúng chuẩn ngay từ đầu, phần hoàn thiện chia làm 2 đợt. Đừng tiết kiệm ở móng, sửa sau tốn gấp nhiều lần.
- Nếu đất ở quê và cần căn thật rẻ, anh chị xem thêm mẫu nhà cấp 4 giá rẻ 100 triệu và nhà lắp ghép 150 triệu để có hướng khác.
Trọn gói nhà cấp 4 gồm những gì, không gồm gì?
| Đã bao gồm | Không bao gồm |
|---|---|
|
|
5 thứ làm giá nhà cấp 4 chênh nhau dù cùng diện tích
1. Nền đất
Đất ruộng, đất ven sông ở Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn thường phải ép cọc hoặc đóng cừ tràm. Khoản này tính riêng ngoài đơn giá và có thể lên tới vài chục triệu, nên An Cư luôn khảo sát trước khi báo giá chốt.
2. Loại mái
Như ví dụ ở trên, mái tôn và mái ngói chênh nhau gần 40% ở phần hệ số. Mái bê tông dán ngói đẹp và mát nhưng gần như tính đủ 100% diện tích.
3. Đường vào công trình
Xe bê tông tươi và xe tải chở vật tư vào được tận nơi thì giữ đúng đơn giá. Hẻm nhỏ phải trung chuyển bằng xe ba gác, chi phí nhân công và vận chuyển tăng, thường cộng thêm hệ số 3–25% tùy mức độ.
4. Số phòng và nhà vệ sinh
Nhiều phòng nghĩa là nhiều tường ngăn, nhiều cửa. Thêm một nhà vệ sinh là thêm chống thấm, ốp gạch, thiết bị, đường ống. Nhà cấp 4 70m² mà 3 phòng ngủ 2 vệ sinh sẽ đắt hơn rõ rệt so với 2 phòng ngủ 1 vệ sinh.
5. Gói vật tư hoàn thiện
Gạch nền 175.000 đ/m² hay 500.000 đ/m², cửa sắt hay cửa Xingfa, bồn cầu INAX thường hay TOTO. Riêng phần này có thể làm hai căn giống hệt nhau chênh nhau 100–150 triệu.
Thời gian xây nhà cấp 4 trọn gói
Căn cấp 4 từ 50 đến 100m², điều kiện bình thường, An Cư thi công khoảng 2,5 đến 3,5 tháng tính từ ngày khởi công, chưa tính thời gian xin phép (thường 2–4 tuần tùy phường). Nhà mái ngói hoặc có gác lửng lâu hơn nhà mái tôn khoảng 2–3 tuần. Lịch chi tiết từng tuần được gửi trong nhóm Zalo công trình, kèm ảnh báo cáo mỗi ngày.
Quy trình làm việc với An Cư
- Anh chị gọi hoặc nhắn Zalo, cho biết kích thước đất, số phòng mong muốn và ngân sách dự kiến.
- Kỹ sư xuống khảo sát đất, đo đạc, chụp hiện trạng và xem đường vào công trình.
- An Cư gửi phương án mặt bằng và phối cảnh 3D, chỉnh tới khi anh chị ưng.
- Báo giá chi tiết theo từng hạng mục, ghi rõ chủng loại vật tư. Giá này là giá ký hợp đồng, không phát sinh nếu không đổi thiết kế.
- Ký hợp đồng, An Cư làm thủ tục xin phép xây dựng.
- Thi công, báo cáo tiến độ hằng ngày, kỹ sư giám sát có mặt tại công trình.
- Nghiệm thu, bàn giao, hướng dẫn hoàn công. Bảo hành kết cấu 30 năm, chống thấm 5 năm.
Thanh toán chia theo giai đoạn thi công, không phải trả hết một lần. Anh chị cần chia nhỏ hơn nữa để xoay tài chính thì trao đổi khi làm hợp đồng.
Mẫu nhà cấp 4 tham khảo trước khi thiết kế
Xem trước vài mẫu giúp buổi làm việc với kiến trúc sư nhanh hơn nhiều. Một số bài An Cư đã tổng hợp:
- Mẫu nhà cấp 4 mái thái hiện đại
- Mẫu nhà cấp 4 nông thôn 250 triệu
- Nhà cấp 4 2 phòng ngủ 70m²
- Nhà cấp 4 có gác lửng 5×15
- Mẫu nhà cấp 4 giá 300 triệu
Muốn tự nhẩm nhanh hơn, anh chị dùng công cụ dự toán trọn gói gói tiết kiệm: nhập kích thước, chọn loại móng và mái là ra con số.
Liên hệ báo giá xây nhà cấp 4
- Trụ sở: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Q. Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline: 0933.834.369 – 0789.922.299
- Email: xaydungancu@gmail.com
Gửi kích thước đất và số phòng mong muốn qua Zalo, An Cư gửi lại khoảng giá trong ngày để anh chị cân đối trước khi hẹn khảo sát.
Câu Hỏi Thường Gặp:
Xây nhà cấp 4 trọn gói 1m² bao nhiêu tiền?
Tại TP.HCM, An Cư đang áp dụng 6.800.000 – 7.200.000 đ/m² cho gói phổ thông, tính trên diện tích xây dựng (đã quy đổi móng và mái theo hệ số). Gói khá và cao cấp báo giá theo từng công trình.
200 triệu có xây được nhà cấp 4 trọn gói không?
Với đơn giá TP.HCM, 200 triệu tương ứng khoảng 28–29m² diện tích xây dựng, đủ cho một phòng nhỏ hoặc phần thô căn 4m × 6m. Muốn có căn 50m² ở được, ngân sách cần tầm 650 triệu trở lên.
Giá trọn gói đã gồm thiết kế và xin phép xây dựng chưa?
Đã gồm. Nếu anh chị đã có bản vẽ sẽ được giảm trừ 100.000 đ/m², đã có giấy phép thì giảm trừ chi phí xin phép khi ký hợp đồng.
Nhà cấp 4 có nên làm mái ngói không?
Mái ngói kèo sắt mát và đẹp hơn nhưng tính hệ số 60–70% diện tích, so với mái tôn 20–30%. Căn 50m² đổi từ mái tôn sang mái ngói tăng thêm khoảng 140 triệu. Nếu ngân sách gọn, làm mái tôn có lớp cách nhiệt là phương án hợp lý.
An Cư có nhận xây nhà cấp 4 ở tỉnh không?
Có, An Cư nhận công trình ở Bình Dương và các tỉnh phía Nam. Đơn giá sẽ có hệ số riêng theo khoảng cách và điều kiện vận chuyển vật tư, khảo sát xong mới báo chính xác.
